ES POSIBLE ADQUIRIR VIVIENDA O CASA PROPIA EN COLOMBIA

El sector de la construcción es uno de los más grandes del país, por lo que se podría pensar que en Colombia hay muchas facilidades para adquirir vivienda propia, sin embargo, esta es una afirmación susceptible de ser cuestionada, de hecho, muchos colombianos concordarían en que es casi imposible comprar vivienda propia en el país.




Aunque según Fenalco (seccional Antioquia), en una publicación del 2016  hecha en vísperas al simposio de empresas inmobiliarias y administradoras de propiedad horizontal que se realizó en Medellín ese mismo año, el 45% de las familias en Colombia viven en un inmueble propio, dato que se podría tomar de manera positiva al asumir que casi la mitad de las familias colombianas habitan en su propia vivienda, sin embargo en la práctica, las principales ciudades del país presentan enormes variaciones en los precios de los inmuebles,  lo que hace sumamente difícil para una persona adquirir un casa, de hecho Bogotá es la cuidad donde es más difícil comprar vivienda, aparte de sus elevados precios, la variaciones de los costos del metro cuadrado entre un sector y otro son abismales. Como experimento para verificarlo, solamente basta con tomar una revista de finca raíz, seleccionar un proyecto habitacional en un sector con baja valorización y visitarlo para conocerlo en persona, y seguidamente visitar otro proyecto de complejos habitacionales de la misma constructora pero en un sitio con alta valorización, muy seguramente notará que la construcción es similar por no decir que la misma, incluso los apartamentos podrían tener los mismos acabados , pero por la ubicación, la diferencia del costo entre los dos apartamentos con los mismos metros cuadrados, podría ser de cientos de millones de pesos. 

Además, Según un estudio de la veeduría distrital divulgado en 2019, en las zonas de la capital del país donde a las personas más se les dificultaría comprar casa propia debido a sus limitados ingresos, una vivienda tardaría en pagarse entre 12 y 15 años. Y ese mismo estudio reveló que en promedio una familia se tarda 7 años en pagar una vivienda financiada. No obstante, volviendo a la realidad, un hogar se tarda mucho más que 7 años en pagar una casa teniendo en cuenta el valor de las cuotas respecto a los ingresos promedio de un colombiano. El mismo estudio de la Veeduría distrital, revela que las dos ciudades más importantes del país están entre las 5 urbes de América donde más tiempo se tarda una familia de clase media-alta en pagar una vivienda, Medellín en tercera posición y Bogotá en la cuarta.

Adicionalmente, son muchos los casos de personas que no han podido recurrir a un crédito hipotecario para comprar la vivienda seleccionada debido a que sus ingresos no son suficientes, o en el mejor de los casos les aprueban un préstamo por un monto de dinero muy inferior al necesitado, aun teniendo un salario o un ingreso muy superior al promedio en el país. El reporte de inclusión financiera del 2017, indica que el crédito de vivienda es el producto financiero menos adquirido en Colombia, en ese mismo año, se registró que solo 1,1 millones de personas tenían uno frente a las 9,2 que tenían una tarjeta de crédito, y los créditos hipotecarios corresponden solo al 5,25% de los prestamos vigentes en Colombia.
Lo anterior en caso de pertenecer a la débil y pequeña clase media – alta del país, pero si los ingresos a un colombiano no le dan para ser incluido en ese grupo poblacional, se le suma al panorama la baja oferta de vivienda de interés social y prioritario que cada año disminuye aún más, y aunque existen subsidios para compra de vivienda, las familias con recursos limitados se enfrentan a que la posibilidad de acceder un crédito para compra de vivienda sea escasa, porque según los estudios de crédito que se les hace, existe un alto riesgo de que no puedan cumplir con la deuda. 

Por otro lado, después del censo del 2018, Dane calculó que un poco más de un tercio de la población total del país presenta déficit habitacional, exactamente 36,69%, es decir que 18, 2 millones de colombianos agrupados en 5’144.445 familias, viven en espacios que no reúnen las condiciones básicas para ser una vivienda diga, como una choza, una cueva, una carpa, entre otras opciones poco seguras para protegerse de la intemperie, sin servicios públicos, ni cuarto de baño o cocina.

Así que con el panorama nacional de vivienda digna y propia, resultaría que al 45% de familias que viven en su propiedad, hay que contarle el número de hogares de los 5’144.445 que viven en condiciones precarias  pero en su “casa propia”; y  al 55% de colombianos que no tienen vivienda propia, también hay que contarle (o probablemente sumarle) de los mismos cinco millones de hogares con déficit habitacional, las personas que no solo viven en sitios que no son dignos para ser habitados sino que tampoco se consideran de su propiedad, como las denominadas invasiones donde ni siquiera llegan los servicios públicos. 

Sin embargo, puede que su caso sea especial y que su situación sea más positiva que la media nacional. En ese escenario, no todo está perdido y existen subsidios de vivienda, que aunque sean limitados usted podría aplicar a uno, además de informarse sobre las recomendaciones que hacen expertos en finca raíz para comprar casa o apartamento.

Si usted está considerando adquirir vivienda propia, lo apropiado sería planear la compra de dicho inmueble con bastante tiempo de antelación donde el primer paso es evaluar su situación financiera para conocer si sus ingresos mensuales son seguros y mantienen un monto regular que le permitan asumir un posible crédito hipotecario y evitar al máximo riesgos. Asimismo, y más importante aún, con el análisis de su situación financiera, se recomienda organizar un ahorro mensual que debería realizarse durante un buen tiempo, incluso años, no importa tardarse en comprar una vivienda si se hace con planeación para evitar riesgos y cometer errores. Así mismo se le sugiere ir saldando deudas y no adquirir otras para ampliar su cupo crediticio. 

Como parte del plan, le sugerimos visualizar su hogar ideal para que vaya determinando cuantas habitaciones necesita, el tamaño que también necesita, si le es imprescindible que tenga parqueadero, si es casa o apartamento y la ubicación o el sector en que quiere su hogar. Teniendo en cuenta el vecindario en el que desearía tener su inmueble puede pasar a hacer las primeras averiguaciones de inmuebles en venta para hacerse una idea de los precios, en internet existen varias páginas de finca raíz en las que podrá buscar. Ya con los precios podrá reevaluar sus posibilidades y determinar el tiempo que necesitaría para reunir la cuota inicial, no deje nada por fuera de consideración, incluso si ha futuro ve una mejora en sus ingresos debido a un ascenso en su trabajo no lo ignore y, al contrario, téngalo presente.

En cuanto a la financiación, dese un paseo de vez en cuando por las entidades bancarias para ir conociendo que opciones le brindan y cuanto le prestan, sin embargo en este punto le sugerimos dejar como última opción, solicitar un crédito con un banco, llega a ser mucha mejor opción recurrir a alguna de las tantas cooperativas que existen en el país y que ofrecen créditos para compra de vivienda con tasas de interés considerablemente más bajas en comparación a un banco, además tienen varias formas y modalidades de apoyo al afiliado, algunas por ejemplo le entregan un porcentaje de los intereses que le cobraron por préstamos a final de año. Asimismo, algunas cajas de compensación también tienen líneas de crédito hipotecario y de vivienda, y además por medio de ellas le brindan apoyo en el proceso de aplicación a los subsidios de vivienda. Otra muy buena opción es el Fondo Nacional del Ahorro, ofrece ahorros programados, créditos hipotecarios y productos de leasing habitacional, y esta entidad también lo apoya en el proceso para aplicar a un subsidio de vivienda, ayuda que normalmente no ofrecen los bancos pero que es muy necesaria.  Así que, en síntesis, evite endeudarse con los bancos. 

Las cesantías también le serán muy útiles en la compra del inmueble, por lo que le sugerimos no retirarlas y por el contrario que continúen acumulándose, con las cesantías podría cubrir la cuota inicial o parte de los siguientes pagos, o también podrían servirle para los papeleos y gatos notariales.

Respecto a lo anterior, no se debe olvidar tener presupuestado los gastos que implican los papeles que son solicitados durante la compra, la escrituración y demás documentos notariales. Por lo general, el primer gasto en el que se incurriría durante la adquisición del inmueble, es el avalúo del mismo que es solicitado por la entidad que va a prestar el dinero para la compra de la vivienda, con este proceso se revisa que el vendedor este cobrando los justo por el inmueble de acuerdo al estado y las dimensiones del mismo. Si el concepto emitido por quien realizo el avalúo es positivo, se procede a elaborar una minuta que debe contener la promesa de compra venta, si es vivienda usada también se deben incluir los certificados de tradición y libertad y copia de las escrituras, posteriormente se registra en la notaría por lo que también implica un gasto. Finalmente, para que el inmueble ya sea suyo legalmente, se proceden a hacer los trámites notariales que son primeramente la firma de las escrituras por la que le cobran al vendedor el impuesto por retención en la fuente en caso de ser persona natural, además también se corren con otros gastos de escrituración que por lo general son cubiertos por partes iguales entre las dos partes del negocio.

Finalmente, al comprador por el registro de la escritura se le cobra el 1,67% del precio del inmueble por lo que el comprador termina pagando en gastos notariales y tramites de compraventa alrededor del 1,94 % del costo total de la casa o apartamento. 

Por otro lado, respecto a los subsidios de vivienda otorgados por el estado, no deje de estar consultando e investigando porque al momento de comprar la casa o apartamento, estos subsidios le ayudaran con parte del valor de la propiedad.

En el momento los subsidios que existen para adquisición de vivienda son los siguientes: 

Programa mi casa ya: Este subsidio ha sido el de mayor cobertura y el más ofertado, esta ayuda del gobierno que cubre la cuota inicial y la tasa de interés por 7 años, es entregado a familias que no superen los 4 salarios mínimos de ingresos y que hayan escogido una vivienda de interés social o prioritario que no cueste más de 135 salarios mínimos. Para aplicar a él, se debe tener un crédito de vivienda ya aprobado, sin embargo, como indicamos anteriormente, las cajas de compensación y el fondo nacional del ahorro le brindan apoyo y asesoría en el proceso de aplicación. 

Semillero de propietarios: Es un programa que antecede a “Mi casa ya” en caso de que la familia genere un salario o ingreso menor a 2 SMLMV, el beneficiario se suscribe a una modalidad de leasing habitacional, en el que vive en una propiedad en arriendo con opción de compra por 24 meses y durante dicho periodo recibirá un subsidio de hasta 500 mil pesos para el canon de arrendamiento. El beneficiario por su parte, debe comprometerse a hacer un ahorro mensual durante dos años, que será destinado a la compra de la vivienda, posteriormente el beneficiario también recibirá el subsidio Mi Casa Ya. 

Arriendo social : No es exactamente un subsidio sino un producto de leasing habitacional que presta hasta el 90% del valor total del inmueble, ofrecido por el Fondo Nacional del Ahorro y el gobierno nacional para que familias con ingresos máximos de 2 salarios mínimos adquieran viviendas de interés prioritario. Lo interesante de este producto financiero es que al ser compatible con el subsidio de mi casa ya, los compradores tienen mucha facilidad para pagar las cuotas. 

Subsidio a viviendas no VIS: este subsidio ha sido lanzado durante la coyuntura producida por el coronavirus y apoya a compradores de viviendas que no sean de interés social o prioritario y que cuesten máximo 500 salarios mínimos, con el valor de la cuota mensual del crédito durante 7 años. No hay restricción en cuanto a los ingresos de la persona o grupo familiar que aplica y 40 mil cupos de este subsidio son destinados a personas que ya poseen una propiedad y desean adquirir otra. En realidad, este subsidio fue lanzado como una estrategia para estimular el mercado inmobiliario en el país que se ha visto afectado negativamente por la emergencia sanitaria vivida durante el 2020.

La conclusión a la que se llega, es que resultado de un país desigual, comprar vivienda es difícil para personas con limitados recursos y aun así la información sobre subsidios es escasa. De otra parte, que tampoco es totalmente positiva, el mercado de finca raíz pareciera quedar destinado a personas que tengan una holgada vida financiera, sin embargo, en muchos casos no importa cuánto devengue la persona, los bancos generalmente aliados con las grandes constructoras, siempre van a resultar con el cuento de que el ingreso no le alcanza para recibir un crédito hipotecario por el monto solicitado.